자주 묻는 질문

실제 분쟁·상담 사례에서 자주 나오는 10개 질문을 주임법 조문 기준으로 정리했습니다.

Q1. 묵시적 갱신 해지는 "발송일"이 아니라 "수령일"부터 3개월인가요?

네. 주임법 제6조의2는 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월"이라고 명시하므로, 임대인 수령일이 기준입니다. 우체국 배달증명으로 수령일을 명확히 확보하세요. 수령 거절 시 동일 내용을 등기우편으로 병행 발송해 도달 증거를 확보하는 것이 실무 관행입니다.

Q2. 임대인이 내용증명을 수령하지 않으면 3개월이 시작되지 않나요?

원칙적으로 도달주의이므로 수령이 있어야 합니다. 다만 실제 거주지로 정상 발송했는데 수령을 고의로 거절한 경우, 판례상 "도달 의제"가 인정되기도 합니다. 분쟁 가능성이 있으면 변호사와 상의하세요.

Q3. 계약갱신요구권은 언제까지 행사할 수 있나요?

주임법 제6조의3은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"에 행사해야 한다고 정합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 전환될 수 있습니다. 본 계산기에 만료일을 입력하면 행사 가능 기간을 자동 표시합니다.

Q4. 갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?

1회 한정입니다. 한 번 행사해 2년 연장된 뒤 다시 만기가 와도 동일 권리로는 재행사 불가입니다. 이후에는 임대인의 자발적 갱신이나 재계약이 필요합니다.

Q5. 임대인이 "실거주"를 이유로 갱신을 거절했는데, 실제로는 다른 사람에게 임대했다면?

주임법 제6조의3 ⑤는 이 경우 "갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해"에 대한 손해배상 책임을 임대인에게 부과합니다. 통상 3개월분 월세 또는 차액 임대료 등이 손해로 인정됩니다.

Q6. 중도 해지 시 중개수수료는 누가 부담하나요?

법령상 정해진 규정은 없습니다. 다만 관행상 임차인 사유로 조기 퇴거할 경우 임차인이 새 임차인을 주선하고 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 이는 협의사항이므로 서면으로 남기세요.

Q7. 임대인이 갱신거절 통지를 만기 1개월 전에 했는데 효력이 있나요?

원칙적으로 없습니다. 주임법 제6조는 "6개월 전부터 2개월 전까지"로 범위를 정합니다. 이를 놓치면 묵시적 갱신으로 전환되어 기존 조건 그대로 계약이 연장됩니다.

Q8. 5% 인상 상한은 정확히 어디에 적용되나요?

계약갱신요구권으로 갱신되는 경우의 차임 또는 보증금 증액 청구에 적용됩니다(주임법 제6조의3 ③). 재계약(갱신요구권 미행사)에는 이 상한이 적용되지 않으며, 이 경우 당사자 간 자유 협상입니다.

Q9. 본 사이트에서 만든 통지서만 있으면 법적 효력이 발생하나요?

통지서 작성 자체는 준비 단계일 뿐입니다. 실제 효력은 내용증명으로 상대방에게 도달한 시점부터 주임법 조문이 정한 기간 경과 후 발생합니다. 우체국(또는 인터넷우체국)에서 내용증명 + 배달증명으로 발송해야 증거력이 확보됩니다.

Q10. 이 도구는 법률 자문인가요?

아닙니다. 주임법 조문에 근거한 서식 자동 생성이며, 개별 사안의 적법성·유효성은 보장하지 않습니다. 분쟁 소지가 있거나 복잡한 상황에서는 변호사 상담을 권장합니다.