1. 묵시적 갱신 후 해지 — 주임법 제6조의2
묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
- 만기 6~2개월 전에 양 당사자가 아무 통지도 하지 않으면 기존 조건 그대로 자동 연장(묵시적 갱신)된다.
- 이 상태의 임차인은 언제든 해지 통지 가능. 발송일이 아닌 수령일로부터 3개월 지나야 효력.
- 따라서 실제로 집을 비울 수 있는 날짜는 "내용증명 도달일 + 3개월".
실무: 우체국 내용증명 + 배달증명으로 도달일을 고정. 배달 거절 시 동일 본문을 다른 경로(등기)로 병행 발송해 입증력 확보.
2. 임대인의 갱신 거절 통지 — 주임법 제6조
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절 통지를 하지 아니한 경우에는 기존 조건 그대로 갱신된 것으로 본다.
- 갱신 거절 통지는 기한과 사유 둘 다 요건.
- 실거주·중대 계약위반 등 정당 사유 없이 일방 통지만 하면 임차인이 계약갱신요구권으로 맞서 갱신 가능.
- 만기 2개월 이내에 통지하면 효력 없음 → 묵시적 갱신으로 전환.
3. 계약갱신요구권 — 주임법 제6조의3
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 차임 증액은 5% 범위 이내.
- 2020년 신설. 1회 한정으로만 행사 가능.
- 거절 사유(7호): 임대인·직계존비속 실거주, 임차인의 2회 이상 차임 연체, 임차인의 동의 없는 전대, 멸실·재건축 등.
- 임대인이 "실거주"를 이유로 거절했으나 실제로는 타인에게 임대한 경우 → 임차인은 손해배상 청구 가능(주임법 제6조의3 ⑤).
4. 중도 해지 — 민법 제635조·관행
계약 존속 중의 해지는 법령상 자동 효력이 없다. 당사자 간 서면 합의로 종료일과 정산 조건을 확정해야 한다.
- 임차인 사유: 관행상 새 임차인 주선 + 중개수수료 부담이 일반적. 법적 의무는 아니며 협의 필수.
- 임대인 사유: 임차인 동의 없는 일방적 퇴거 강제는 불가. 이주비·손해 보전 등 구체 합의 필요.
- 합의서에 종료일·보증금 반환 일정·원상복구 범위·위약금 유무를 명기.
5. 내용증명의 법적 효력
- 내용증명 자체로는 "이런 내용을 이 날 보냈다"는 증거력만 가진다. 해지 효력의 근거는 주임법 조문이며 내용증명은 그 통지 방법.
- 집행력(확정판결·지급명령 등)이 아닌 증거력을 담당한다.
- 우체국에서 원본 1부가 5년 보관된다. 분쟁 시 사본 발급 요청 가능.